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上海别墅项目研究和营销履行思考.doc 24页

时间:2020-03-18来源:原创 作者:admin阅读:
  

  上海松江九亭别墅项目研究和营销履行思考 【第一章?上海房地产市场全部状况】 1、微不美观经济与上海房地产市场 1、上海微不美观经济的趋好,为上海房地产行业高速开展发明俱佳条件 上海市统计局年度统计显示:2001年,上海市公平易近经济继续、快速、安康开展,经济运转质量和效益不时改良,完成了“十五”计划的优胜残局。2001年,上海完成国际花费总值4950.84亿元,比上年增加10.2%,高于全国2.9个百分点,并延续第10年完成两位数增加。 上海优胜的经济情况,促使全部城市建立的高速开展;人均GDP到达4500美元,为城市的房地产市场开展发清晰明了俱佳条件;响应地,房地家当也为城市经济增加贡献必然力量,房地家当作为第三家当增加的领头羊。全年房地家当添加值308.58亿元,增加17.8%,增幅比上年提高2.4个百分点,其对经济增加的贡献率到达9.7%,比上年提高2.9个百分点。 2、城市建立的良性开展和大年夜范围的基础装备投资,为上海房地产不时带来新的增加点; 依据中央提出的上海要建成“国际经济、贸易、金融、航运”四个中间的指导看法,2001年3月上海市人平易近代表大年夜会经过了《“十五”社会经济开展计划》,个中不管是家当开展计划,照样城市基础装备计划计划,都是表现了“四个中间”的请求。 随着“十五”计划残局新一轮投资计划启动和投资结构的调剂,上海市固定资产投资出现了快速上升的优胜态势。2001年完玉成社会固定资产投资1984.31亿元,比上年增加6.1%,增幅比上年提高5.4个百分点,投资总量超越汗青最高水平。投资结构继续改良。全年完成基本建立投资712.49亿元,比上年增加1.3%;完成更新改革投资436.83亿元,增加10.2%;完成房地产开辟投资620.31亿元,增加9.6%。城市基础装备建立措施加快,全年完成城市基础装备投资510.78亿元,比上年增加13.5%。 郊区2200万平方米的旧区改革工程启动,和黄浦江两岸综合改革等一系列大年夜市政计划启动,为上海房地家当的开展供给坚实后台 3、政策积极引诱、办理体系体例逐渐完美,上海房地产市场更趋成熟,规范; 正是如许相反相成的开展形式果断了当局对房地产行业的决计,上海“十五”计划已明确指出,房地家当为支柱家当之一。最近几年来,随着办理体系体例的完美,上海房地产市场更趋成熟,越发规范,这一切,为房地产开辟发清晰明了十分有益的运转情况,而上海经济的可继续开展特点,为房地产开辟,修建了优胜的市场气氛。 2、2001年上海房地产市场 20世纪90年代的上海房地产市场,走过了以隆盛为主要特点的路程。在90年代中期二三年的回调剂理后,在90年代末期随同经济增加的减速,房地产市场急速上升,放出巨量,2001年的上海房地产市场创下汗青最好事迹,商品房预售面积1831.8万平方米,存量房发卖面积1422.4万平方米,2、三级房地产市场整体发生3254.2万平方米的销量,表现出新的市场行情特点。 1、市场供求两旺,生意再创新高 2001年,上海商品房供应,在上半年注销数大年夜幅增加的基础上恢复高速增加,与此同时,上海商品房成交继续保持兴旺势头,在延续五年的高速增加后继续大年夜比例爬升。个中: 供应——全年同意预售面积1660万平方米,比2000年添加7.1% 成交——全年预售注销面积1832万平方米,比2000年添加26.1% 2、供不应求局面单方面构成 2001年,全年商品房同意预售面积和实践预售面积之比到达1:1.104,全年实践预售面积第一次超越同意预售面积。 3、成交套数同步增加,单套面积扩大趋缓 2001年,与预售总面积急剧增加同步,上海商品房预售购置套数也急速添加,由1999年9.73万套,2000年11.94万套添加到2001年的14.98万套。与预售总面积急剧增加略有分歧的是,2001年的单套面积比总面积增加偏慢。 1999年2000年2001年 总面积(万/平方米) 107514531832 总套数(万套)? 9.73 11.94 14.98 单套面积(平方米)?110.46121.66122.27 4、市场炽热让人振奋,威胁存在不容疏忽 我们应当看到来自市场的威胁:2001年全年新增运营性项目地盘出让面积为1050万平方米,而84%的量集中在10-12月,也就是说,全市客岁第四时度新增出让面积达886万平方米。这个数据将直接影响到往年的市场供应,可以预感,2002年市场气氛优胜,但竞争将极端剧烈。 【第二章?上海别墅市场全部状况】 1、上海别墅市场回忆和展望 1、上海别墅市场开展的三个阶段 从九十年代初上海的第一批别墅出世末尾,上海别墅随同着微不美观经济和上海楼市的曲折,走过了出身、发展、调剂、放量的一个中临时过程。按时间和别墅的开展周期可将其分为三个阶段: 第一阶段:外销别墅掀起第一次别墅海潮;1992-1998

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